房屋拆迁的启示

    多数征收及拆迁都是能够达成妥协的。当然，这需要征收双方的理性选择。大冲旧村改造项目再次证实了“合理补偿”的重要意义。

    聚焦：“旧改”亿元户

    广东最大的旧改项目——深圳大冲村于近日启动村民物业签约，据估计，此次改造项目将造就10个亿元户和400户千万富翁家庭。此天价赔偿方案到底公平与否？对全国类似城市的旧城改造是否具有示范效应，本版两篇文章对此进行讨论。 ——编者的话

    岁末年初，各类突击拆迁事件频发，纠纷不断。但深圳大冲旧村改造项目却传来“另类”的消息。这个广东最大的旧改项目已于近日启动村民物业签约，首日签约就达168户。报道称，此次改造项目将造就10个亿元户和400户千万富翁家庭。

    仅仅因拆迁而成为“亿元户”，怎不羡煞旁人？一些网民也在新闻跟帖中感叹自己时运不济，“生不逢地”。更有一些网民担忧此天价补偿方案可能带来连锁反应，若被拆迁户纷纷效仿、漫天要价，今后旧城改造工作就更是难上加难了。

    中国的地域差异是个现实的存在。在深圳，要找出一批年薪百万的白领并不困难，这样的薪酬相对于不少贫困县市的普通民众来说，也同样是天价。事实上，对于当地人而言，“亿元户”并没有太大的诱惑。据记者的调查，为应对高房价，大多数原村民不要现金补偿，而是选择物业补偿。换言之，如果以物业的价值来为“亿元户”贴标签，其实当地一些村民本来就是“亿元户”。何来拆迁“造就”10个亿元户之说？

    从经济人的视角考量，多数征收及拆迁都是能够达成妥协的。当然，这需要双方的理性选择。大冲旧村改造项目再次证实了“合理补偿”的重要意义——就算是今天仍在施行但却备受质疑的《城市房屋拆迁管理条例》，对“合理补偿”也有着明确的规定。如“条例”第24条载明，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”注意，是“市场评估价格”，而不是其他什么“非市场价格”。

    回顾众多轰动舆论的拆迁纠纷，多因补偿问题而起。在“上海女业主用燃烧瓶对抗强拆事件”中，有当地官员还对央视记者大谈不能给予业主市场补偿，他的逻辑是因为政府规划而带来的地段升值，理应由政府——而不应由老百姓享有。将政府利益与百姓利益如此截然两分，当然不会有和谐拆迁。“燃烧瓶维权”的悲剧从补偿标准确定时就已注定了。

    从土地征收的角度来说，合理补偿是应有之义。当补偿是合理的，被征收人因此而“变身”亿元户，就是最正常不过的事情。且按下商业征收不说，即便以公共利益之名而为之的行政征收，其目的也在促进公益——而公益并不是一个虚幻的集合概念，它是由许许多多私益所组成的。征收若不能有效维护建立在合法财产权上的私益，所谓“公共利益”也就不可能实现。

    像笔者在前一篇专栏文章中所陈述的那样，“拆迁”其实是一个中性词。只是，当拆迁被商业利益、不合理补偿等异化时，矛盾与冲突才频频发生。深圳大冲旧村改造项目再次告诉我们，拆迁并没有“原罪”，只要遵循“无合理补偿不征收，无合理补偿不拆迁”的原则，拆迁自能达成和谐。当然，业主要取得与政府或开发商平等博弈的地位，还有赖开放的舆论以及独立的司法来保障。

    按经济学家的眼光，每个人都是经济人，业主也会从自身利益最大化出发，去选择接受某一个补偿标准。从来没有天生的和谐拆迁，也从来没有天生的钉子户。利益博弈需要妥协。妥协对各方来说，总是各有所得，也各有所失。和谐拆迁的前提，就是在争取己方利益的同时，也正视对方的利益。尤其对以“服务于民”为宗旨的政府来说，在确定补偿标准之前理应首先考量，征收是为了什么。